공공임대주택 총정리 — 7가지 유형 비교 (2026)
공공임대주택은 하나의 제도가 아니라 일곱 가지 유형의 묶음입니다. 유형마다 대상·소득기준·임대료·거주기간이 다르고, 심지어 소득을 재는 잣대(중위소득 vs 도시근로자 소득)조차 다릅니다.
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일곱 유형이 어떻게 다른가요?
「공공주택 특별법 시행규칙」 기준입니다.
| 유형 | 대상 | 소득기준 | 임대료 | 거주기간 |
|---|---|---|---|---|
| 영구임대 | 생계·의료급여 수급자(1순위) 등 | 도시근로자 50~100% | 시세 30% | 2년 단위 갱신 |
| 국민임대 | 무주택세대구성원 | 도시근로자 50/70/100%(면적별) | 시세 60~80% | 2년 단위 갱신 |
| 행복주택 | 대학생·청년·신혼·고령자·산단근로자 | 도시근로자 100%(1인 120·2인 110) | 시세 60~80% | 10~20년 |
| 통합공공임대 | 청년·신혼·고령자·일반 | 중위 150%(1인 170·2인 160) | 시세 35~90% | 30년 |
| 매입임대 | 유형별 상이 | 도시근로자(유형별) | 시세 50% | 재계약 요건 충족 시 |
| 전세임대 | 유형별 상이 | 도시근로자 50~200% | 시중 임대료 50% 범위 | 최초 2년 + 재계약 |
| 장기전세 | 무주택(SH는 서울 거주) | 도시근로자 — 사업자가 정함(별표4의 최대 1.5배·맞벌이 2배) | 시세 80% 이하 전세(월세 없음) | 최장 20년 |
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소득기준이 왜 두 가지인가요?
이게 가장 중요한 함정입니다. 유형에 따라 잣대가 완전히 다릅니다.
| 잣대 | 적용 유형 |
|---|---|
| 기준 중위소득 | 통합공공임대만 |
| 전년도 도시근로자 가구원수별 가구당 월평균소득 | 영구·국민·행복·매입·전세임대 |
시행규칙 별표 5의2는 통합공공임대에 대해 “월평균소득이 …기준 중위소득…의 150퍼센트”라고 하고, 별표 5는 행복주택에 대해 “전년도 도시근로자 가구원수별 가구당 월평균소득의 100퍼센트”라고 합니다.
행복주택이나 전세임대를 중위소득으로 설명하는 자료는 틀렸습니다. 두 소득 개념은 금액이 크게 달라서(4인 기준 중위소득 6,494,738원 vs 도시근로자 100% 8,802,202원) 잘못 적용하면 판단이 완전히 뒤집힙니다. 상세 소득표는 소득·자산 기준 에 있습니다.
통합공공임대로 일원화됐나요?
아닙니다. 2026년 7월 현재 LH청약플러스에 영구·국민·행복 공고가 모두 계속 게시되고 있고, 유형 필터에도 6개 유형이 전부 현행 선택지로 살아 있습니다.
| 사실 | 내용 |
|---|---|
| 통합공공임대 신설 | 시행규칙 제17조의2·별표5의2, 2021년 4월 13일 신설 |
| 신설 취지 | ”입주 대상자를 통합하여 운영할 수 있도록 통합공공임대주택 유형을 신설” |
| 기존 유형 공고 | 계속 나옴 |
| 영구임대 신규 건설 | 2026년 누적 116건 중 110건이 예비입주자 모집(기존 재고 공실 충원). 신규 건설 최초 모집은 1건 |
“통합공공임대로 일원화됐다”고 쓰면 오류이고, “영구임대 신규 공급이 0건”이라고 해도 오류입니다. 정확한 표현은 “신규 건설은 사실상 통합공공임대 위주로 가되, 기존 유형 공고도 계속 나온다”입니다.
영구임대는 50년 사는 건가요?
아닙니다. 50년은 임대의무기간입니다.
| 개념 | 뜻 |
|---|---|
| 임대의무기간 (영구 50년·국민 30년) | 사업자가 임대를 유지해야 하는 의무기간 |
| 거주기간 | 개인이 살 수 있는 기간 |
영구·국민임대는 개인 거주기간 상한 조문이 없습니다. 자격을 유지하면 2년 단위로 계약을 갱신하며 계속 살 수 있습니다. 반면 통합공공임대는 별표5의2가 “30년 동안 거주할 수 있다”고 거주기간을 직접 규정합니다. 성격이 다른 숫자를 나란히 놓고 비교하면 안 됩니다.
행복주택은 거주기간이 명시된 유형입니다.
| 계층 | 거주기간 |
|---|---|
| 대학생·청년 | 10년 |
| 신혼부부·한부모 | 10년 (자녀 1명 이상 14년) |
| 산단근로자 | 10년 (자녀 시 14년) |
| 주거급여수급자·고령자 | 20년 |
나는 어디에 해당하나요?
| 상황 | 확인할 유형 |
|---|---|
| 생계·의료급여 수급자 | 영구임대 1순위 (시세 30%) |
| 소득이 낮은 무주택 가구 | 국민임대 |
| 청년·신혼·고령자, 오래 살고 싶음 | 통합공공임대 (30년) |
| 대학생·청년, 직주근접 | 행복주택 |
| 아파트가 아니어도 됨, 빨리 들어가고 싶음 | 매입임대 |
| 내가 고른 집에 살고 싶음 | 전세임대 |
| 월세 없이 전세로, 서울 거주 | 장기전세 (시세 80%·최장 20년) |
어디에 신청하나요?
**LH청약플러스(apply.lh.or.kr)**입니다. 지방공사는 별도입니다.
| 사업자 | 신청처 |
|---|---|
| LH | apply.lh.or.kr |
| SH(서울주택도시공사) | i-sh.co.kr |
| GH(경기주택도시공사) | apply.gh.or.kr |
| 마이홈포털 | 접수 창구 아님 — 정보안내·자가진단·공고검색 전용 |
“LH청약센터에서 LH청약플러스로 도메인이 바뀌었다”는 서술은 공지와 배치됩니다. LH 공지는 2023년 8월 25일 청약센터 종료, 8월 28일 청약플러스 오픈이라면서 접속 링크는 “apply.lh.or.kr(변동없음)“이라고 명시합니다. 서비스명과 시스템만 개편됐습니다.
신청 순서
- 유형 선택 — 위 표에서 본인 상황에 맞는 유형 확인
- 소득·자산 기준 확인 — 소득·자산 기준. 유형별로 잣대가 다름
- 모집공고 확인 — LH청약플러스 / SH / GH
- 신청 → 서류제출대상자 발표 → 서류접수
- 소득·자산 조사(사회보장정보망) → 소명요청 → 소명접수·심사
- 당첨자 발표
“서류제출대상자 발표”와 “소명”이 실제 절차의 핵심입니다. 신청한다고 바로 심사되는 게 아니라, 서류제출대상자로 뽑힌 뒤 서류를 내고 조사를 받습니다. 자세한 절차는 LH청약플러스 신청 절차 에 있습니다.
자료를 볼 때 주의할 점
| 함정 | 내용 |
|---|---|
| 마이홈 레거시 페이지 | QulifyGuideType1~6.html(숫자 붙은 것)은 갱신 중단된 옛 수치. QulifyGuideTypeAll.html만 2026년도 기준으로 관리됨 |
| 소득 잣대 혼동 | 통합만 중위소득, 나머지는 도시근로자 소득 |
| 임대의무기간 ≠ 거주기간 | 영구 50년·국민 30년은 사업자 의무 |
| 자산기준은 절대금액이 아님 | 고시는 산식만 정하고 LH가 매년 환산해 공고 |
자주 묻는 질문
통합공공임대로 다 통합된 것 아닌가요?
아닙니다. 통합공공임대주택은 2021년 4월 시행규칙 개정으로 신설된 유형이지만, 2026년 7월 현재 LH청약플러스에 영구·국민·행복 공고가 모두 계속 게시되고 있고 유형 필터에도 6개 유형이 모두 선택지로 살아 있습니다. 다만 영구임대는 대부분 기존 재고의 예비입주자 모집이라 신규 건설은 통합공공임대 위주로 가는 흐름이 맞습니다.
소득기준이 중위소득인가요 도시근로자 소득인가요?
유형에 따라 다릅니다. 통합공공임대만 기준 중위소득을 쓰고, 영구·국민·행복·매입·전세임대는 전년도 도시근로자 가구원수별 가구당 월평균소득을 씁니다. 행복주택이나 전세임대를 중위소득으로 설명하는 자료는 틀린 것입니다.
영구임대는 50년까지 살 수 있나요?
50년은 사업자가 임대를 유지해야 하는 임대의무기간이지 개인의 거주 상한이 아닙니다. 영구·국민임대는 개인 거주기간 상한 조문이 없고 자격을 유지하면 2년 단위로 계약을 갱신합니다. 반면 통합공공임대는 시행규칙 별표에서 30년 거주할 수 있다고 거주기간을 직접 규정합니다.
LH청약플러스로 도메인이 바뀌었나요?
아닙니다. LH 공지에 따르면 2023년 8월 LH청약센터가 LH청약플러스로 개편됐지만 접속 주소는 apply.lh.or.kr로 변동이 없습니다. 서비스명과 시스템만 개편된 것입니다. SH는 i-sh.co.kr, GH는 apply.gh.or.kr로 별도 시스템을 씁니다.
출처 · 공식 확인
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