장기전세주택 — 시세 80% 전세보증금으로 최장 20년

장기전세주택은 전세계약 방식으로 공급하는 공공임대주택입니다. 월세가 없고 보증금만 내며, 주변시세의 80% 이하로 최장 20년까지 살 수 있습니다. 서울 SH가 주력으로 공급합니다.

어떤 제도인가요?

월세가 없는 전세형 공공임대입니다. 「공공주택 특별법 시행령」 제2조 제1항 제4호가 정의합니다.

장기전세주택: 국가나 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금의 자금을 지원받아 전세계약의 방식으로 공급하는 공공임대주택

항목	내용
임대료	보증금만 — 월세 없음
시세 대비	80% 이하
갱신 주기	2년
갱신 인상률	연 5% 이내
분양전환	안 됨 (장기전세Ⅰ)

법령 정의에 “20년”은 없습니다. LH·마이홈 안내문이 “20년의 범위에서 전세계약의 방식으로 공급하는 임대주택”이라고 쓰는데, 이는 폐지된 구 「임대주택법 시행령」의 정의를 그대로 옮긴 것입니다. 현행 시행령 제2조 제1항 제4호에는 기간이 들어 있지 않습니다.

시세보다 80% 싼가요?

아닙니다. 시세의 80% 수준, 즉 20% 저렴한 것입니다. SH 원문입니다.

무주택 서울시민의 주거안정을 위하여 주변시세의 80퍼센트 이하의 전세보증금으로 공급하는 분양전환 되지 않는 공공임대주택입니다.

산정 방식은 마이홈이 밝힙니다. 같거나 인접한 시·군·구에서 유형·규모·생활여건이 비슷한 2~3개 단지의 전세계약금액을 **평균한 금액의 80%**로 보증금을 책정합니다.

서울시 공식 페이지(갱신일 2026-03-24)조차 “주변시세보다 최대 80% 저렴한 임대료”라고 잘못 쓰고 있습니다. 이 오류가 2차자료 전반에 복제돼 있습니다. 5억 전세라면 1억이 아니라 4억입니다.

소득기준이 얼마인가요?

전국 단일 답이 없습니다. 사업자가 정합니다. 시행규칙 제18조 제1항 제1호 원문입니다.

전용면적이 85제곱미터 이하인 주택: 제15조…에 따라 입주자를 선정하되, 별표 4에 따른 소득요건의 50퍼센트[본인 및 배우자가 모두 소득이 있는 경우에는 100퍼센트]를 더한 범위에서 공공주택사업자가 별도로 소득요건을 정할 수 있다.

제15조·별표4는 국민임대 기준이므로, 잣대는 도시근로자 월평균소득입니다(중위소득 아님). 여기에 최대 1.5배(맞벌이 2배)까지 사업자가 올려 정할 수 있습니다.

SH 제50차 공고(2026-04-27) 기준

유형·면적	소득기준
공사 건설형 60㎡ 이하 — 1·2순위	70% 이하 (우선공급)
공사 건설형 60㎡ 이하 — 3·4순위	105% 이하 (맞벌이 140%)
60㎡ 초과 85㎡ 이하	150% 이하 (맞벌이 200%)
85㎡ 초과	150% 이하 (맞벌이 200%)
서울시 매입형 60㎡ 이하	105% 이하 (맞벌이 140%)
서울시 매입형 60㎡ 초과	150% 이하 (맞벌이 200%)

법령 산식과 정확히 맞물립니다. 별표4의 70%(50~60㎡) × 1.5 = 105%, × 2 = 140%. 별표4의 100%(60㎡ 초과) × 1.5 = 150%, × 2 = 200%.

출생자녀 가산

2023년 3월 28일 이후 출생 자녀 기준입니다.

면적·순위	기본	자녀 1명	자녀 2명↑	맞벌이
60㎡ 이하 건설형 1·2순위	70%	80%	90%	—
60㎡ 이하 3·4순위·매입형	105%	115%	125%	140%
60㎡ 초과	150%	160%	170%	200%

출생자녀 가산과 맞벌이 기준은 중복 적용되지 않습니다.

서울주거포털의 장기전세 소득표는 현행 공고와 맞지 않습니다. “2026년 적용기준”이라면서 “60㎡이하 100% / 85㎡이하 120%“를 게시하는데, 제50차 공고문에는 그런 행 자체가 없습니다. SH 인터넷청약시스템과 공고문을 보세요.

자산기준이 다른 유형과 다릅니다

장기전세만 지역계수가 붙습니다. 「공공주택 입주자 보유 자산 관련 업무처리기준」 고시 별표 원문입니다.

장기전세주택(세대 기준): 총자산가액이 통계청 가계금융복지조사에 따른 소득3분위의 순자산 평균값에 지역별 전세가격을 반영한 계수를 곱한 값 이하

계수는 한국부동산원 전국주택가격동향조사의 해당 지역 전년도 연평균전세가격 ÷ 전국 전년도 연평균전세가격이며, 1 미만이면 1로 봅니다.

유형	총자산	산식
국민·통합공공·행복(고령자·신혼 등)	3.45억원	소득3분위 순자산 평균값
영구임대	2.45억원	소득2분위
장기전세 (서울)	6.62억원	소득3분위 × 지역계수

2026년 서울(SH) 기준

항목	기본	자녀 1명	자녀 2명↑
총자산	6억 6,200만원	7억 2,800만원	7억 9,400만원
자동차	4,542만원	4,996만원	5,451만원

6.62억은 서울 한정입니다. 지역계수가 붙어 지역마다 달라지므로 전국 단일 금액이 존재하지 않습니다. 서울 외 지역은 해당 공고에서 확인하세요.

마이홈의 장기전세 자산기준은 낡았습니다. “2026년도 적용기준”이라 표기하면서 **“부동산 2억 1,550만원 이하”**라는 국민임대식 부동산가액 기준을 게시 중인데, 고시 별표의 장기전세 행은 총자산가액 기준입니다. 채택하지 마세요.

20년 사는 게 보장되나요?

두 개의 20년이 있고 성격이 다릅니다.

개념	값	근거	성격
임대의무기간	20년	시행령 제54조 제1항 제5호	사업자 의무 (임대개시일부터)
개인 최대 거주기간	최장 20년	SH 공고문	법령 조문 없음 — 사업자가 공고로 설정

시행령 제54조 제1항은 영구 50년·국민 30년·행복 30년·통합공공 30년·장기전세 20년을 임대의무기간으로 정합니다. 반면 시행규칙 제18조에는 개인 최대 거주기간 조항이 없습니다(통합공공임대 별표5의2의 “30년 동안 거주할 수 있다” 같은 규정 부재).

SH 공고문이 “입주자격을 유지하는 경우 최대 거주기간은 20년”이라고 정할 뿐입니다.

두 숫자가 갈리는 실제 사례가 있습니다. 서울리츠3호는 “법정 임대의무기간(해당 주택의 임대개시일로부터 20년) 만료 시 계약 갱신이 거절될 수 있음”이라고 공고합니다. 임대개시일보다 늦게 입주하면 개인은 20년을 채우지 못합니다.

미리내집(장기전세Ⅱ)은 뭔가요?

신혼부부용 별도 계열입니다. 장기전세Ⅰ과 뭉뚱그리면 안 됩니다.

항목	장기전세Ⅰ	장기전세Ⅱ(미리내집)
대상	무주택 서울시민 일반	(예비)신혼부부 — 혼인 7년 이내
거주기간	최장 20년	기본 10년, 출산 시 20년
소득 60㎡ 이하	70%/105%(맞벌이 140%)	120%(맞벌이 180%)
소득 60㎡ 초과	150%(맞벌이 200%)	150%(맞벌이 200%)
총자산·자동차	6.62억 / 4,542만원	동일
추가 요건	—	신청자·배우자 모두 공고일 이전 5년간 계속 무주택
선정	순위 + 가점	가점 합산 → 추첨 → 저소득 우선배정(40% 이내)

출산 인센티브

항목	내용
거주기간	출산 시 최장 20년
재계약	소득기준·자산기준 폐지
우선매수청구권	자녀 2명 이상 → 20년 거주 후 부여 (1명은 없음)
매매가격	2명 시세 90% / 3명 80% / 4명 60% / 5명 50%

장기전세Ⅰ은 분양전환이 안 되지만 미리내집은 자녀 2명 이상이면 우선매수청구권이 생깁니다. SH 미리내집 청약소개 페이지에도 Ⅰ에서 복사된 “분양전환 되지 않는”이라는 문구가 남아 있어 SH 페이지 안에서 충돌합니다. 공고문을 기준으로 하세요.

보증금 인센티브(시세 60%·50%)의 자녀수별 대응은 공개 표의 구조상 경계가 불명확해 이 글에서 제시하지 않습니다. 제7차 공고문에서 확인하세요.

어디서 공급하나요?

주체	2026년 실태
SH(서울)	주력 — 제50차 장기전세(2026-04-27, 1,154세대), 제7차 미리내집(2026-04-24)
GH(경기)	공급 중 — 안양 평촌한신더휴(2026-04-24), 의정부 탑석센트럴자이(2026-04-17)
LH	재고만 — 5개 단지. 2023년 6월 이후 신규 공고 없음
iH(인천)	재고 관리

법령상으로는 국가·지자체·LH·지방공사 모두 공급할 수 있지만, 실제로 신규 물량이 나오는 곳은 SH와 GH입니다.

“LH도 장기전세를 공급한다”고 보고 LH만 보면 물량을 못 만납니다. 서울주거포털의 “LH공사 공고문 바로가기” 링크는 유형 필터가 없는 LH 임대공고 일반 목록으로 연결되는데, 유형을 장기전세로 바꾸면 공고중 0건입니다.

소득이 늘면 어떻게 되나요?

재계약은 되지만 보증금이 할증됩니다. SH 제50차 공고문 기준입니다.

소득 초과율	최초 갱신	2회차 이상 갱신
10% 이하	100%	105%
10~30%	105%	110%
30~50%	110%	120%
50% 초과	120% (1회 한정)	재계약 불가

2024년 1월 1일 이후 출생한 자녀가 있으면 소득·자산을 초과해도 할증 없이 재계약할 수 있습니다. 단 거주 중 출생만 인정되고 입양은 제외되며, 자동차는 심사 대상으로 남습니다.

재계약에는 무주택 유지가 필요합니다(시행령 제47조 제2항 제4호). 다만 조문이 “전용면적이 85제곱미터를 초과하는 주택은 제외한다”고 해, 85㎡ 초과 장기전세에는 이 사유가 적용되지 않습니다. 상속·혼인 등 부득이한 취득은 통보일부터 6개월 내 처분하면 예외입니다.

신청 순서

1. 공급 주체 확인 — 서울이면 SH, 경기면 GH. LH는 신규 물량 없음
2. 면적대 결정 — 면적이 소득기준을 결정(60㎡ 이하 vs 초과)
3. 소득·자산 확인 — 도시근로자 소득 기준, 서울 총자산 6.62억
4. 신혼부부면 미리내집도 비교 — 소득 120%(맞벌이 180%)로 더 넓음
5. SH 인터넷청약시스템에서 공고 확인 후 청약
6. 2년마다 갱신 — 무주택 유지, 소득 초과 시 할증

주의할 점

함정	내용
”80% 저렴”	시세의 80% 수준(=20% 저렴). 서울시 공식 페이지도 틀림
자산 3.45억으로 계산	장기전세는 지역계수 적용. 서울 6.62억
마이홈 자산기준	”부동산 2억 1,550만원”은 국민임대식 기준 — 장기전세엔 부적용
서울주거포털 소득표	현행 공고와 불일치(100%·120% 행은 공고에 없음) + 산술오류
”20년 = 내 거주기간”	법령 20년은 임대의무기간. 개인 20년은 SH 공고
과거 계약 이력 감점	시행규칙 제18조 제2항 제5호 근거. SH는 3년 이내 −6점, 5년 이내 −4점, 그 외 −2점(2009-11-30 이후 계약자). 발각 시 당첨·계약 취소
서울 거주 요건	SH 자체 요건(공고일 현재 서울 거주). 마이홈 전국 기준엔 없음
청약통장	입주 후에도 분양 주택 청약 자유 — SH 명시

**“시프트(SHIFT)“**는 2007년 도입된 브랜드명으로 서울시가 지금도 별칭으로 언급하지만, SH 청약 페이지·공고문에는 쓰이지 않는 관용 별칭입니다. 공식 명칭은 장기전세주택입니다.

전체 유형 비교는 공공임대주택 총정리, 소득·자산 잣대는 소득·자산 기준 을 보세요. 내가 고른 집에 들어가는 전세임대와는 다른 제도입니다.