버팀목 전세대출 한도·금리 계산 구조 2026

버팀목 전세대출의 한도는 하나의 숫자가 아니라 세 가지를 각각 계산해 그중 가장 작은 금액으로 정해집니다. 유형별 한도만 보고 자금계획을 세우면 실제 대출액이 크게 모자랄 수 있습니다.

한도는 셋 중 가장 작은 금액입니다

원문은 “다음 중 작은 금액으로 산정”이라고 정하고 세 가지를 나열합니다.

순서	기준	무엇으로 정해지나
①	호당대출한도	상품 유형과 지역
②	소요자금에 대한 대출비율	전세금액의 70% 또는 80%
③	담보별 대출한도	HF·HUG 보증 규정 또는 연간인정소득

대부분의 사람에게는 ②가 실제 한도를 결정합니다. 보증금이 유형 한도의 약 1.4배(70%일 때)나 1.25배(80%일 때)를 넘지 않는 한, ①보다 ②가 먼저 걸리기 때문입니다.

① 호당대출한도

유형	수도권	수도권 외
일반가구	1.2억원	8,000만원
신혼가구·2자녀 이상 가구	2.5억원	1.6억원
신혼부부전용	2.5억원	1.6억원
청년전용	1.5억원 (만 25세 미만 단독세대주 1.2억원)	좌동

청년전용과 신혼부부전용은 2025년 6월 27일 이전 계약 체결 건에 종전 한도(청년 2억, 신혼 수도권 3억·외 2억)가 적용됩니다.

② 대출비율 — 일반가구는 70%입니다

가장 많이 잘못 알려진 지점입니다.

가구 구분	신규계약	갱신계약
일반가구	전세금액의 70% 이내	증액금액 이내에서 증액 후 총 보증금의 70% 이내
신혼가구·2자녀 이상	전세금액의 80% 이내	증액 후 총 보증금의 80% 이내
청년전용	전세금액의 80% 이내	증액 후 총 보증금의 80% 이내

갱신계약은 조건이 하나 더 붙습니다. 증액한 금액을 넘을 수 없습니다. 보증금이 2억에서 2.2억으로 올랐다면, 총 보증금의 70%인 1.54억이 아니라 증액분 2,000만원이 상한입니다.

③ 담보별 대출한도

HF·HUG 보증서로 담보를 잡으면 각 보증 규정을 따릅니다. 채권양도협약기관 반환채권양도 방식이라면 공식이 있습니다.

연간인정소득 − 본인 부채금액의 25% − 기 기금전세자금대출잔액

연간인정소득은 실제 소득과 다릅니다.

연간소득	연간인정소득
무소득자(1,500만원 이하 포함)	4,500만원
1,500만원 초과 ~ 2,000만원 이하	연간소득 × 3.5
2,000만원 초과	연간소득 × 4.0

소득이 없어도 4,500만원으로 쳐 주지만, 재직 1년 미만이면 한도가 2,000만원 이하로 제한될 수 있습니다.

계산해 보면 이렇습니다

수도권, 보증금 2.4억원, 일반가구, HF 보증

1. 호당한도 → 1.2억원
2. 대출비율 → 2.4억 × 70% = 1.68억원
3. 담보한도 → 보증 규정에 따름

셋 중 작은 값이므로 1.2억원입니다. 80%로 잘못 계산하면 1.92억을 기대하게 되지만, 애초에 호당한도에서 막힙니다.

수도권, 보증금 1.6억원, 청년전용

1. 호당한도 → 1.5억원
2. 대출비율 → 1.6억 × 80% = 1.28억원

1.28억원입니다. 여기서는 대출비율이 먼저 걸립니다. 나머지 3,200만원은 자기 돈으로 채워야 합니다.

금리 — 유형이 먼저, 소득이 그다음

유형	금리 범위	축
일반 버팀목	연 2.5% ~ 3.5%	소득 4구간 × 보증금 3구간
청년전용	연 2.2% ~ 3.3%	소득 4구간 (보증금 3억 이하 단일)
신혼부부전용	연 1.9% ~ 3.3%	소득 4구간 × 보증금 4구간

모두 국토교통부 고시 변동금리이고, 대출대상주택이 지방 소재면 0.2%p 인하됩니다.

우대금리에는 천장이 있습니다

우대는 두 종류이고 합산 규칙이 다릅니다.

구분	중복	항목
금리우대	불가(하나만)	기초수급·차상위 1.0%p / 한부모 1.0%p / 다자녀 0.7%p·2자녀 0.5%p·1자녀 0.3%p / 장애인·다문화·노인부양·고령자 0.2%p
추가우대금리	가능	월세대출 성실납부 0.2%p / 전자계약 0.1%p / 25세 미만 단독세대주 0.3%p / 중기취업청년 0.3%p / 소액대출 0.2%p

다 더해도 그대로 적용되지는 않습니다.

※ 우대금리 적용 후 최종금리가 연 1.0% 미만인 경우에는 연 1.0%로 적용(단, 우대금리 적용 상한은 0.5%p로 하되, 기초생활수급권자·차상위계층·한부모가구는 1.0%p, 다자녀가구는 0.7%p로 한다.)

일반적인 경우 아무리 쌓아도 0.5%p까지입니다. 추가우대 항목을 세 개 채워 0.7%p를 만들어도 0.5%p만 반영됩니다.

반대 방향도 있습니다. 자산심사 부적격자에게는 가산금리가 부과됩니다. 자산심사는 은행이 아니라 주택도시보증공사(HUG)가 수행합니다.

최종 우대금리는 수탁은행의 서류 심사 결과로 확정되므로, 표를 보고 계산한 값은 예상치입니다.

보증금과 월세 조건을 바꿔 비교하려면 전월세 전환 계산기를 활용하세요.

소득·순자산 요건은 버팀목 전세대출 자격 요건에 정리돼 있습니다.