전세보증보험(전세보증금반환보증) — 보증료 최대 40만원 돌려받기

전세보증보험의 정식 명칭은 전세보증금반환보증입니다. 계약이 끝났는데 집주인이 전세금을 안 돌려줄 때 보증기관이 대신 주는 상품이고, 그 보증료를 정부가 최대 40만원까지 돌려줍니다.

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두 가지를 구분하세요

“전세보증금반환보증”과 “보증료 지원”은 다른 것입니다. 섞으면 글이 무너집니다.

	보증 상품 자체	보증료 지원
내용	HUG·HF·SGI가 파는 보증	낸 보증료를 돌려주는 사업
돈의 방향	내가 낸다	내가 받는다
주체	보증기관	국토교통부 설계 + 지자체 집행

먼저 보증에 가입해 보증료를 내고, 그 돈을 지원사업으로 돌려받는 순서입니다.

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보증료를 얼마나 돌려받나요?

구분	지원율	상한
청년 (만 19~39세)	전액(100%)	40만원
신혼부부 (혼인 7년 이내)	전액(100%)	40만원
청년 외	90%	40만원

“최대 30만원”이라는 자료가 아직 많습니다. 2025년 3월 31일 이후 보증 가입자부터 40만원이고, 3월 30일 이전 가입자는 30만원입니다. HUG 공지가 “보증료 지원사업 한도 상향(30만원 → 40만원)“을 명시합니다.

국토교통부 보도자료 제목이 아직 “최대 30만원”으로 남아 있어 낚이기 쉽습니다. 2024년 3월 4일자 옛 자료입니다.

청년만 받나요?

아닙니다. 2024년 3월 4일부터 전 연령으로 확대됐습니다. 소득기준만 다릅니다.

구분	소득 기준
청년 (만 19~39세)	5,000만원 이하
청년 외	6,000만원 이하 (부부합산)
신혼부부 (혼인 7년 이내)	7,500만원 이하 (부부합산)

공통 요건입니다.

항목	내용
보증금	3억원 이하
주택 소유	무주택 임차인
보증	신청일 기준 보증 효력이 유효한 HUG·HF·SGI 반환보증 가입자

지원 제외

대상	이유
외국인·국내 미거주 재외국민	—
등록임대사업자의 임대주택 거주 임차인	임대인이 부담할 몫(아래 참조)
공공임대주택 거주자	—
임차인이 법인인 경우	회사 지원 숙소 등
동일 보증서 번호로 재신청	—
신청일 기준 보증기간이 만료된 경우	함정
다른 법령·조례로 동일·유사 지원을 받은 사람	—

미리 신청하나요, 나중에 받나요?

먼저 내고 나중에 돌려받습니다.

신청인이 기납부한 전세보증금 반환보증 보증료에 대해 전부 또는 일부(최대 40만원)을 환급하는 방식으로 지자체가 신청인 본인 계좌로 이체

다만 신청일 기준으로 보증기간이 유효해야 합니다. 이미 끝난 옛 계약의 보증료는 소급받을 수 없습니다. 가입해서 보증이 살아 있는 동안 신청하세요.

항목	내용
온라인	정부24 또는 안심전세포털
오프라인	주소지 관할 시·군·구청 또는 주민센터
처리	심사 후 30일 이내 (연장 시 신청인 통지 후 15일)
지급	신청인 본인 계좌 이체

HUG 보증 가입 시 보증료 할인대상이면 보증신청과 동시에 지원사업이 자동 신청 처리됩니다.

우리 동네도 하나요?

이게 중요합니다. 국가가 전국민에게 보장하는 사업이 아닙니다.

국토교통부가 설계하고 지자체가 조례로 집행하는 구조입니다. 「서울특별시 주택임차인 전세보증금 반환보증 보증료 지원 조례」 원문입니다.

제3조(보증료 지원) 서울특별시장…은 주택임차인에게 예산의 범위에서 전세보증금 반환보증 보증료…를 전부 또는 일부 지원할 수 있다.

**“예산의 범위에서”, “지원할 수 있다”(재량)**이고, 세부기준은 “시장이 별도로 정하는 사항”입니다. 즉 내 동네가 안 하거나, 기준이 다르거나, 예산이 먼저 떨어질 수 있습니다.

신청기간도 지자체마다 표기가 다릅니다. 인천 부평구는 “2026. 1. 1. ~ 2026. 12. 31. (예산 소진시 조기 종료)”, 경기는 “연중”, 정부24는 “상시신청”입니다.

“연중 상시”는 국토부 기준이고 예산 소진은 지자체별로 각각입니다. 반드시 관할 시·군·구청에 확인하세요.

확인 경로입니다.

1. 안심전세포털 → 공고/정책홍보 → 지자체 보증료 지원사업 — 국토부·HUG 공식 경로
2. 정부24에서 “전세보증금반환보증 보증료 지원” 검색 — 지자체별 개별 서비스 존재
3. 관할 시·군·구청 부동산 담당 부서
4. 국토교통부 1599-0001

보증은 어디서 가입하나요?

세 곳인데 아무 데나 고를 수 있는 게 아닙니다.

기관	상품명	보증금 상한	보증료율
HUG 주택도시보증공사	전세보증금반환보증	수도권 7억 / 그 외 5억	0.097~0.211%
HF 한국주택금융공사	일반전세지킴보증	7억(지방 5억) + 주택가격 12억 이하	연 0.04~0.18%
SGI 서울보증	전세금보장신용보험	—	—

HF가 훨씬 싸지만(0.04% vs 0.097%) 사실상 전용 상품입니다. “공사 전세자금보증을 이용 중인 임차인”이거나, 전세자금보증과 동시 신청하되 “공사의 전세자금보증부 대출이 반드시 실행”되어야 합니다.

SGI 요건·보험료율은 이 글에서 제시하지 않습니다. 공식 사이트 접근이 막혀 확인하지 못했고, 검색에 도는 수치는 블로그·은행 마케팅 출처입니다. SGI는 직접 문의하세요.

HUG 할인(무주택자 한정, 중복 불가)입니다.

대상	할인
저소득(연 5천 이하) · 1인 고령가구 · 한부모	60%
사회배려대상(다자녀·장애인·고령자·신혼부부 등) · 다문화	40%
전자계약	3%

보증료 할인(A)과 보증료 지원(B)은 별개이고 둘 다 받습니다. 할인으로 깎인 뒤 실제 낸 금액을 지원사업이 환급합니다.

보증료는 연말정산 세액공제 대상이기도 합니다(보증대상 전세보증금 3억원 이내).

전세가율이 얼마여야 하나요?

**90%**입니다. HUG 보증조건 원문입니다.

전세보증금과 선순위채권을 더한 금액이 ‘주택가격 x 담보인정비율(90%)’ 이내일 것

HUG가 든 예시가 명확합니다.

Ex) 주택가격 1억원인 경우 / 전세보증금 9천5백만원 ▶ 가입불가(보증한도 9천만원) / 전세보증금 9천만원 ▶ 가입가능

선순위채권 제한도 있습니다.

주택 유형	조건
일반	선순위채권이 주택가액의 60% 이내
단독·다중·다가구	추가로 선순위채권 + 다른 세입자 선순위 보증금 합계가 주택가액의 80% 이내

용어 함정: HUG에서 **주택가액 = 주택가격 × 90%**입니다. “선순위채권이 주택가액의 60% 이내”의 60%는 주택가격이 아니라 90%를 적용한 뒤 금액 기준입니다.

전세가율 90%는 2026년 변경이 아닙니다. 갱신보증에 90%가 적용된 것은 2024년 1월 1일부터입니다.

언제까지 가입해야 하나요?

“늦은 날”이 기준입니다. 자주 반대로 알려져 있습니다.

계약	기한
신규	전세계약서상 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날로부터 계약기간의 1/2 경과 전
갱신	갱신 전세계약서상 계약기간의 1/2 경과 전 (잔금·전입 기산 없음)

• 계약기간은 1년 이상이어야 합니다(HUG·HF 공통)
• 미분양관리지역은 특례로 “계약기간 만료일 6개월 이전까지”로 연장됩니다

전세대출을 받았다면?

막힐 수 있습니다. HUG 보증조건 원문입니다.

질권설정 또는 채권양도 통지된 전세대출을 받지 않았을 것. 다만, 공사와 업무협약을 체결한 SGI서울보증의 보증부 전세대출 또는 신용대출을 받은 경우에는 보증가입이 가능합니다.

“대출도 받고 반환보증도 그냥 들면 된다”는 통념은 틀렸습니다.

세 가지 보증을 혼동하지 마세요

가장 큰 함정입니다.

상품	무엇을 보장	누가 보호받나
전세보증금반환보증 (HUG/HF/SGI)	계약 종료 후 집주인이 전세금을 안 돌려줄 때 대신 지급	임차인
전세자금대출보증 (버팀목 등)	은행에서 전세대출 받을 때 그 대출 상환을 보증 → 대출을 가능하게 하는 것. 전세금 미반환은 보장 대상 아님	은행
전세금안심대출보증 (HUG)	위 둘을 결합한 패키지	은행 + 임차인

등록임대주택이면요?

임대인이 가입할 의무가 있고, 임차인은 지원 대상이 아닙니다. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제49조입니다.

제49조 ① 임대사업자는 … 민간임대주택을 임대하는 경우 임대보증금에 대한 보증에 가입하여야 한다. ② 보증대상은 임대보증금 전액으로 한다.

	일반 임차인 전세보증금반환보증	등록임대주택 임대보증금 보증
성격	선택	법정 의무
가입 주체	임차인	임대사업자(임대인)
근거	법정 의무 조항 없음	민특법 제49조

같은 조 제7항 제3호는 “임차인이 … 전세금 반환을 보장하는 보증에 가입하였고, 임대사업자가 해당 보증의 보증수수료를 임차인에게 전부 지급한 경우” 임대사업자 의무를 면제합니다.

이래서 보증료 지원이 “등록임대사업자 임대주택 거주 임차인”을 제외합니다. 그쪽은 임대인이 부담할 몫이라 국가가 중복 지원하지 않습니다.

2026년에 바뀐 것

전월세전환율이 6.5%로 이달(7월) 적용됐습니다.

※ 최신 전월세전환율 : 6.5% (‘26.7.1. 이후 신규 및 보증금액이 증가하는 갱신보증 신청 건에 적용)

보증부 월세의 환산 전세보증금이 7억/5억 상한을 넘는지 판정하는 기준입니다. 계산은 전월세 전환 계산기로 확인하세요.

그 밖은 2025년 개편분입니다(2025-03-31 신청건부터).

변경	내용
보증료율	전세가율 70% 이하 인하(~20%), 70% 초과 인상(~30%)
할인	무주택자 한정. 저소득 60%(유지), 사회배려대상 40%로 조정
갱신	기존 가입자가 동일 주택 갱신 시 1회에 한해 종전 요율
지원 한도	30만원 → 40만원

놓치기 쉬운 함정

함정	내용
”최대 30만원”	2024년 옛 정보. 현행 40만원(’25.3.31 이후 가입자)
“청년만”	2024-03-04 전 연령 확대
”빠른 날부터”	잔금·전입 중 늦은 날부터 1/2 경과 전
”90%가 최근 바뀜”	2024-01-01 적용분
”주택가액 = 주택가격”	주택가액 = 주택가격 × 90%
“아무 기관이나”	HF는 자사 전세자금보증 이용자 전용
”대출 받아도 그냥 가입”	질권설정·채권양도 통지된 전세대출 있으면 원칙 불가
”등록임대 의무보증 = 반환보증”	별개 상품. 가입 주체는 임대사업자
”국가가 다 준다”	조례상 “예산의 범위에서” “지원할 수 있다” — 지자체 재량
보증 만료 후 신청	신청일 기준 보증기간 유효해야 함

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